遵循“六個堅持”   做精企業品牌

——進一步做大做強咸陽城投物業的調研思考

咸陽市委改革辦   咸陽城投集團聯合調研組

物業管理服務是現代城市服務的重要部分和現代城市運轉的基礎保障，直接影響城市整體形象和群眾生活品質，關系社會和諧穩定。隨著城市化水平不斷提升，城區人口總量不斷擴大，城建現代化不斷提高以及城市運營市場化改革不斷推進，優質化專業化的物業管理服務越來越受到各類城市主體尤其是市民群眾的關注歡迎。咸陽城投物業管理有限公司（簡稱咸陽城投物業）作為全市僅有的兩家市屬國有物業企業之一，認真學習貫徹咸陽市第八次黨代會精神，持續解放思想，銳意改革創新，做優做精企業品牌，做大做強行業示范，為咸陽譜寫新時代高質量發展新篇章、建設現代化“西部名市絲路名都”做出有力貢獻。

一、發展現狀

咸陽城投物業是咸陽城投集團全資子公司，2008年成立，注冊資金300萬元，在冊干部職工325名，起初僅是咸陽城投置業公司的配套企業，承接咸陽城投置業房地產項目的前置物業管理及延伸業務。近年來，在咸陽城投集團的指導支持下，咸陽城投物業緊抓農村城市化等發展機遇，秉持為民服務宗旨，發揮市管國有優勢，積極開拓進取，企業發展進入快車道，規模效益不斷提升，聲譽口碑越來越好，“城投物業”已成為咸陽物管行業的標桿企業、響亮品牌。

（一）業務范圍不斷拓展。2017年咸陽城投物業以133萬元成功中標咸陽湖古渡廊橋物業管理項目。2018年至2019年先后接管了西北機電研究所、西北地礦院、九冶建設集團、陜西郵電學院、寶雞石油鋼管廠家屬區等國企“三供一業”項目。2019年起與專業家政服務機構合作，在安谷苑、河南街等小區開展特約延伸服務。2021年又承接了城投時代、錦繡秦川兩個棚戶區改造小區，服務面積由2017年的56萬平方米增至202萬平方米，增幅達261%。目前還在積極辦理承接東南坊、華家寨、王家村等3個棚改小區的物管服務，服務業主凈增1萬戶，管理服務總面積凈增77萬平方米，總計達到300萬平方米。隨著服務區域不斷擴大，先后注冊成立了保潔、保安兩個子公司，在提升自身服務質量的基礎上增加新的服務項目，進一步拓展了咸陽城投物業的業務范圍。

（二）管理水平不斷提升。咸陽城投物業始終堅持以創新求突破，以管理增效益。健全董事會、監事會，完善法人治理結構。嚴格資質管理，鼓勵比學趕超，管理人員持證上崗率達到了100%，其中高級物業管理師3人，物業管理企業經理14人，中高級會計師4人，工程師2人，經濟師1人，助理政工師3人，特種設備管理人員26人。積極推廣“互聯網＋智慧社區”管理模式，與咸陽電信公司戰略合作，改造建立高清網絡視頻監控云系統，為快速處置突發事件、提升物業服務效率奠定基礎。探索“黨建＋物業”運作模式，聯合社區、業主建立“紅色物業”學雷鋒志愿服務站，建立“小區紅色網格”，黨員干部亮明身份，彰顯責任擔當，共同參與治理。大力推行經營績效管理，2017年在河南街小區試點、2020年在各小區全面推行項目目標責任管理，促進了降耗節支，開源節流，實現企業扭虧為盈和利潤穩步增長。

打造綠樹成蔭、花團錦簇、舒適宜居的小區環境

（三）企業口碑不斷向好。國有市屬的企業屬性，突出服務的企業管理，注重公益的企業文化傳遞著熱誠信任，贏來了感謝感動，收獲了一系列美譽好評。咸陽城投物業公司近年先后榮獲“全國青年文明號”“陜西省青年文明號” “咸陽市青年文明號標兵”“咸陽市最佳志愿服務組織” “咸陽市青年安全生產示范崗”“咸陽市慈善志愿服務先進集體”“咸陽市模范職工之家”等榮譽稱號，實現了創文抽檢“零失誤”和疫情防控“零感染”，愿景園、九冶小區等被評為市區兩級首批“垃圾分類示范小區”“綠色社區”。陜郵職院丁大爺年逾九旬，出行不便，子女均在外地，城投物業人員定時上門為老人服務，沒有誤過一次事，老人深受感動，給物業中心送來一面“樂于助人熱情耐心”的錦旗，這樣的事例舉不勝舉，彰顯了廣大業主對城投物業的認可和贊譽。

二、形勢挑戰

當前，物業管理行業發展面臨新的形勢，給咸陽城投物業發展提供了新機遇新空間，也提出了新要求新挑戰。

（一）區域發展空間日益寬廣?！笆奈濉逼陂g，我國常住人口城鎮化率將提高到65%，咸陽常住人口城鎮化率將達到60%以上，到2035年咸陽主城區面積將達到200平方公里、人口將突破200萬。隨著西咸一體化進程深入推進，兩地經濟社會聯系日趨緊密。今年國家正式印發《西安都市圈發展規劃》，一個覆蓋西安、西咸新區、咸陽、銅川、渭南、楊凌六市（區），面積約2萬平方公里，人口約1800萬，全國第五、西北唯一的現代化都市圈開始加速構建。西咸都會區、西安都市圈的加快建設和迭次拓展給予咸陽城投物業更大市場空間，同時也使咸陽城投物業面臨更多其他大品牌物業企業的強力競爭。

（二）行業創新步伐越來越快。近年來，隨著我國經濟社會的高速發展，一系列物業管理法規制度的頒布實施，物業管理市場日趨成熟，物業管理行業呈現出生機勃勃的“資本化、市場化、規?；?、科技化、生態化、數字化、平臺化”創新發展態勢，經營方式由傳統型向科技型轉變，盈利模式由守攤型向創新服務型轉變，管理方式由粗放型向精細型轉變，運作模式由獨攬型向分包型轉變，組織形式由分散型向聯盟型轉變?！笆奈濉睍r期，我國經濟發展主題是高質量發展，面對市民群眾尤其是業主群眾對日益增長的美好生活追求，持續推進品質化、標準化、多元化建設就成了物業管理企業的關鍵詞、頭等事。物業企業“不做大不賺錢”的特征決定了必須要走“先做大后做強”的發展道路，以規?；s化促進標準化科技化，提高服務水準和成本效率。國內外知名物業服務品牌均為強勢規模企業。廣東碧桂園服務年營收100多億，不排除5年內“破1000億”，香港戴德梁行物業顧問公司管理服務面積1000萬平方米，年收入20億，人均年創收67萬元，人均管理面積3萬平方米，西咸兩地任何一家本土物業都難望其項背?！坝笥?、強者恒強”成為主導未來物管行業生態格局的基本定律。

（三）企業問題困難日漸凸顯。管理難度大。由于歷史和體制原因，城投物業的管理服務區域存在“三多”特性：早期開發的舊小區舊樓宇多，城中村棚戶區拆遷安置戶多，多年享受物業補貼的單位家屬院多。這些小區多數業主或沒有購買物業服務習慣，或缺少小區共同體意識，或沒有穩定職業收入，或年老體弱行動不便，物業管理收費難度大。小區經常出現設施損壞、亂丟亂扔、亂停亂放、高空拋物等現象，物業管理運營面臨較大人員與財務壓力。以2018年為例，僅河南街、安谷苑兩個小區物業費欠繳總額就達125萬元。專業人才缺。咸陽城投物業公司員工總數為369名，有專業資質人員占比不到14.4%，有大專以上學歷人員占比不到16.5%，14.6%的員工從業時間不足2年，65.5%的員工從業時間不足5年，物業管理的知識儲備與經驗積累不多，物業管理服務質量難以有效提升。維修資金少。多數老舊小區或單位家屬院在早期分配房屋與優惠售房過程中公共維修資金沒有或很少收繳，大型配套設施維修改建很難爭取有關部門的項目資金支持。沒有規劃停車位、公共配套差、綠地面積小等已成為業主反映強烈的熱點難點問題。

三、路徑思考

面對新機遇、新挑戰、新要求，咸陽城投物業必須遵循“六個堅持”思路，聚焦問題、精巧破題，緊跟潮流、勇創一流，打造城投金字招牌、提升企業規模效益。

（一）堅持黨建引領，打造紅色物業。在積極建立健全企業法人治理結構，完善企業管理制度，明確落實和充分發揮黨組織在企業領導作用的基礎上，堅守國有企業的屬性定位，堅持以人民為中心的價值導向，將“黨建＋”模式嵌入物管服務全過程，以強化企業管理服務能力為支撐，增強廣大業主獲得感、滿意度為方向，加強與黨政部門、社區組織、社會力量的聯系協作，努力在黨建引領、多元融合、精細服務的“紅色物業”運行模式上進行更多探索，在黨委政府重大應急工作保障上做出更多擔當，在參與社會公益活動上付出更多心血，更好地參與社會治理，服務業主群眾，把城投物業打造成咸陽“紅色物業”第一品牌。

（二）堅持多元開拓，做大企業規模。既要充分發揮城投集團資源優勢順勢承接城投置業開發小區，主動承擔政府拆遷安置小區，還要發揮特色優勢，立足資源實際主動出擊，積極競爭接管業主委員會招標的小區樓宇以及街道社區委托管理的零散老舊小區樓宇。既要立足腳下全力開拓全市域物管市場，也要適應與抓住西咸一體化趨勢與機遇，積極進軍西安尤其是西咸新區的物管市場。既要精心搞好保安、保潔、設施維修保障等傳統業務，也要積極探索“物業服務＋生活服務”運營模式，依托咸陽城投集團停車服務、醫療康養、保安保潔等優勢產業在城市物業、政府物業、公建物業等領域加速布局，搶抓平臺整合“市帶縣”帶來的新機遇向縣區延伸，在清潔、遞送、代管、代辦、代繳、代購、心理咨詢、法律援助等特色服務上努力拓展，發展月子會所、兒童托管、老年人照料、文藝輔導等新興產業，多產聯動，協同推進，滿足居民多樣化多層次居住需求，不斷拓展服務經營的范圍與領域，實現城投集團的“內循環”、服務社會的“大循環”。

（三）堅持智慧運用，增強管理效能。積極運用“互聯網＋”思維，開拓新技術新模式新業態。探索智能供給。開發智能APP，打造物業、社區、居民三方線上互聯互通平臺，推廣“互聯網＋管務公開”“互聯網＋生活服務”，將物業繳費、報事報修、一鍵開門、購物消費、社區百科、就業信息等服務事項納入平臺管理，主動為社區居民居住生活提供便利化服務。強化智能管理。開發建立智能化物業管理系統，集成門禁、車場、梯控、監控、對講、巡更、停車管理、自動噴淋等系統，實現通知公告、投訴保修、收費管理等業務網上查閱、交流和操作，把“看不見”服務變成“看得見”服務，減少物業管理中的盲點死角。拓展智慧經營。依托運用物業服務數字平臺，大力拓展線上物品供銷，推廣維修保養、保姆月嫂、上門洗車等社區服務，實現跨界融合、共享發展。

（四）堅持精細操作，提升服務水平。物業管理是業主購買服務，業主認可滿意是根本標準。必須嚴謹工作。細化指標，健全規范，嚴格考核，把高標準高質量落實到物業管理服務全過程各環節。必須主動工作。定期入戶訪談，了解業主需求，交流物業動態，業主投訴第一時間處理，發生糾紛第一時間溝通。必須用心工作。廣泛開展微笑服務，主動為業主送上生日和節日祝福。定期檢修公共設施，嚴格小區保安管理，為業主提供舒心安寧的生活保障。必須陽光工作。小區重大事項和居民普遍關心事務及時向業主和客戶公開，聽取意見建議。

（五）堅持招賢引才，建設專業團隊。物業管理事務繁雜，不僅有保安保潔等勞力型工作，也有設施設備維修養護、財務核算、運營管理等技能型工作，隨著智慧物業等新技術新模式的大量引進和普及，物業管理的知識性、專業性越來越強，需要更多高素質專業人才。要建立學習制度，落實學習任務，“走出去”“請進來”相結合、授課培訓和交流研討相結合、學歷提升和專業輔導相結合、全員培訓和重點輪訓相結合，督導員工學業務、通法規，學經濟、懂市場，學管理、優服務。同時根據業務發展需要有意識加大年輕高學歷高技能人才的招聘引進，打造專業團隊，服務企業發展。

（六）堅持品牌營造，彰顯企業形象。品牌營造對于增強企業凝聚力、感召力、競爭力有重要意義。締造企業文化。堅持“業主第一、服務至上”的宗旨，倡導“學習、務實、創新、卓越”精神，以“最美城投人” 評選為載體，激發企業員工的干事創業熱情，讓優秀品質、優質服務、優良聲譽等企業特性滲透到每個員工內心深處，體現到管理服務各個環節。創建特色品牌。依托愿景園小區“垃圾分類示范小區”創建成果打造綠色物業品牌；依托鋼管廠小區、地礦院小區、九冶小區、郵電學院小區的歷史積淀和文化底蘊打造文化物業品牌；以安谷苑、河南街兩個老舊小區為重點打造惠民物業品牌；以東南坊、華家寨物業小區為突破，打造智慧物業品牌。強化宣傳推介。加強媒體聯系，多層次、多途徑宣傳企業經營理念、成功案例和人物事跡。高頻次高質量打造社區文化生活，積極開展物業與業主間的互動交流，凝聚共識，共建共治，讓“城投物業”的金字招牌深入人心，廣為傳播。

（聯合調研組成員：咸陽城投集團黨委副書記、總經理楊小平，咸陽市委改革辦副主任時曉東，副縣級研究員王珍）